Goudkoorts!

Het Vastgoedjournaal kondigt een ‘evenement’ aan over verdichten op stationslocaties. Onder de titel ‘Het Nieuwe Goud’. In de email kijkt de dagvoorzitter, AT5-reporter Susanne Heering ons guitig aan. Ik vind het verontrustend klinken. Ligt op stationslocaties goud voor het oprapen?

Een nadere blik op het programma leert dat een keur van consultants, advocaten, bestuurders, projectdirecteuren, programmamanagers en wethouders zijn kennis met u komt delen over dit belangwekkende onderwerp. Goud delven – wie wil dat niet? Welke goudzoekers worden hierdoor aangetrokken?

Verontrustend is, dat er onder de sprekers geen stedenbouwkundigen zijn, geen landschapsarchitecten, architecten, planologen of andere ruimtelijke denkers en ontwerpers. Wel een paar in het publiek, ongetwijfeld degenen die van al dat goud een graantje mee willen pikken.

Verdichten stationslocaties
Het is een goed teken dat de vastgoedwereld in de gaten krijgt dat de stad, het land, de mobiliteit, het milieu en het klimaat gebaat zijn bij krachtige verdichting rondom stations. Zodat meer mensen dan nu kunnen profiteren van de nabijheid van de trein. Dat hadden we/ze eerder kunnen en moeten bedenken. Een flink aantal stations is betrekkelijk kort geleden vernieuwd en in de stedenbouwkundige plannen hadden de mogelijkheden voor verdichting met andere functies veel beter geïntegreerd kunnen worden bekeken.

Maar ten eerste hadden we/ze het toen nog niet zo over verdichten. Niemand wilde een woning kopen of een kantoor huren. We/ze waren druk bezig met het overleven van een crisis. Mooi dat Rotterdam en Breda in die tijd wel een prachtig nieuw station hebben gebouwd. Maar voor andere functies rond, langs of boven het spoor zijn er altijd nog de nodige hindernissen te nemen. Risico’s en bijbehorende veiligheidsregels van allerlei aard. Plas-brandzones. Trillingen. Geluid. Transport van gevaarlijke stoffen.

En verder liggen er natuurlijk rails. Met bovenleidingen. Complexe eigendomssituaties – onder meer doordat de overheid het oude spoorbedrijf NS heeft opgesplitst in verschillende onderdelen die hun eigen belangen behartigen en zich als het zo uitkomt opstellen als ‘marktpartij’. Een marktpartij die graag mee wil doen aan het goud delven.

In werkelijkheid zijn Prorail en NS stations natuurlijk geen ondernemingen in die betekenis en voor zover zij juridisch eigenaar zijn van de grond waarover het gaat, kun je je afvragen: hoe komen ze daar eigenlijk aan? Die grond is van het spoor, van de stad, of van ons allemaal: van de samenleving. Essentieel is wel dat de bedrijven die treinen laten rijden aan hoge verwachtingen moeten voldoen want de nieuwe bewoners van stationsgebieden willen natuurlijk met de trein reizen. Ook dat kost ruimte op die locaties, en goudgeld!

Maatschappelijke doelen
Dat goud ligt dus niet zo dicht aan de oppervlakte. Tot voor kort was er te weinig interesse in omdat het moeilijk delven was. Want we wisten heus allang dat het er ligt. De vastgoedwereld is van nature geneigd eerst de minder lastige locaties te willen opsouperen. En nog steeds is het delven van dit goud een ingewikkelde en kostbare zaak.

Het verdichten van stationslocaties is een belangrijke taak die belangrijke maatschappelijke doelen dient. En die moet voortvarend en intelligent worden aangepakt. Grote opbrengsten voor partijen die op gemakkelijk financieel gewin uit zijn, zullen er niet te halen zijn.

Levendige steden
Wel grote maatschappelijke winst dus. Zoveel mogelijk mensen moeten optimaal van het openbaar vervoer gebruik kunnen maken. Samen maken zij levendige steden.

Wonen en werken dicht bij stations voorkomt automobiliteit tussen steden en in de stadscentra zelf. Minder parkeerruimte nodig. Betere voetgangersmilieus. Meer kansen voor allerlei dienstverlening, horeca, winkels en stadscultuur. Groene ruimte buiten de stad kan nieuwbouw bespaard blijven. Win-win-win-win.

Tekenen is goud
Maar dat gaat allemaal niet vanzelf. Een paar van de – laten we zeggen ‘technische’ – barrières zijn al genoemd. Maar wat vooral nodig is, zijn goed ontwerp en planning. Waar komt precies wat? Waar kun je bouwen, welke programma’s komen in de nieuwe gebouwen en de openbare ruimte, hoe ziet dat er allemaal uit en hoe verhoudt zich dat tot de bestaande stedelijke omgeving.

Hoe hoog zijn de gebouwen, al of niet letterlijk boven het spoor, en hoe wordt dit een goed geïntegreerd onderdeel van de stad? Waar is het ‘maaiveld’ en wat hebben de plinten van de gebouwen voor kwaliteit? Hoe voorkomen we windhinder en al te veel schaduw en hoe zorgen we voor voldoende groen. Hoe lopen de routes, waar staan de fietsen? Wat hebben de mensen voor uitzicht, privacy en bezonning op hun terras.

Dat zij allemaal ontwerpvragen die aan het begin van een gebiedsontwikkeling gesteld dienen te worden. Voor de juiste formulering van die vragen en het schetsen van de antwoorden heb je ontwerpers nodig: stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, architecten. Dat duldt geen uitstel. Dat alles al beklonken is zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe het eruit gaat zien. Daarom kun je ook niet zinnig praten over dergelijke ontwikkelingen zonder beelden. Zonder de inbreng, de deskundigheid en de creativiteit van ontwerpers.

“Waarover je niet kunt spreken, daarover moet je zwijgen,” zei de filosoof Ludwig Wittgenstein ooit. Ik voeg er voor de stedenbouw aan toe: Wat je niet kunt verbeelden, moet je niet bespreken. Wat je niet kunt tekenen, kun je niet bouwen. Kortom zo’n vastgoedmiddag over het nieuwe goud is nuttig als er ook ontwerpers aan het woord (met beeld!) komen. Voor gebiedsontwikkeling op stationslocaties geldt: Spreken is zilver, tekenen is goud.

^{Deze blog is eerder verschenen bij de Architect} 

_{afb. Rotterdam Centraal - vZoest0
https://pixabay.com/nl/photos/rotterdam-centraal-station-547646/
afb. Station Delft - M8Scho  
https://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:Municipal_Offices_and_Train_Station,_Delft_01.jpg
afb. Station Den Haag CS - HKast 
https://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:Station_Den_Haag_Centraal_2017_(Tramplatform_%26_treinen).jpg
afb. Utrecht CS - Jan Dijkstra 
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Utrecht_centraal.jpg
afb. Station Breda - Michel Curie 
https://www.flickr.com/photos/119886413@N05/29319670181}

autonna plaatste deze reactie om 01 april, 2021

http://fcialisj.com/ - buy cialis without prescription

Eugeneflive plaatste deze reactie om 05 april, 2023

Nicely put. Many thanks! writing an essay conclusion https://domycollegehomeworkforme.com write a thesis https://theessayswriters.com

Uw reactie plaatsen:

Naam

E-mail

Reactie

Bent u een mens?